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quinta-feira, 2 de dezembro de 2010

A bolha vai estourar?

 image Estadão

30/11/2010

Heitor Mello Peixoto - Milhões de famílias adquirem o primeiro imóvel, mudam
para um maior ou investem num ativo real que tende a se valorizar com o
tempo. É uma euforia geral. Nunca antes neste país o preço dos imóveis subiu
tanto em tão pouco tempo. Um amigo, por exemplo, vendeu há três anos um
imóvel de dois dormitórios nos Jardins, em São Paulo, por R$ 160 mil. Hoje
esse imóvel custa R$ 450 mil - valorização de 30% ao ano por quatro anos
consecutivos. Um retorno invejável se comparado a outras aplicações.
Pesquisa da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) revela
que o preço do metro quadrado de imóveis de dois dormitórios em São Paulo
subiu 42,86% no primeiro quadrimestre de 2010, na comparação com igual
período de 2009. Segundo cálculos do administrador de investimentos Fabio
Colombo, o capital investido no período em CDIs valorizou-se 9,19% e na
caderneta de poupança, 6,68%.

Em ouro, teve desvalorização de 6,84% e, em dólar, retração de 23,83%. Outro
estudo da Embraesp mostra que o preço médio do metro quadrado do apartamento
de um dormitório subiu 75% entre 2008 e 2010. A questão é: esse crescimento
é sustentável? Vivemos uma bolha imobiliária? Para o grande grupo que afirma
que não (banqueiros, investidores e construtores), esse crescimento é
sustentável e a tendência é de mais alta nos preços. Essa maioria argumenta
que o crédito imobiliário no País é baixo em relação ao PIB, algo em torno
de 2%, insignificante se comparado aos 68% nos EUA, 75% na Inglaterra ou 20%
no Chile.

Também aponta o grande déficit habitacional do País, a Copa do Mundo de
2014 e a Olimpíada de 2016 como impulsores do crescimento do setor. Não nos
vamos iludir. Vivemos uma bolha imobiliária e ela pode estourar em breve.
Alguns "sinais periféricos", no jargão dos futuristas, nos levam a pensar
assim. Regras básicas do negócio de imóveis: um pronto vale mais do que na
planta, o aluguel gira em torno de 0,5% a 1% do seu valor, o preço do metro
quadrado de dois semelhantes varia consideravelmente se tiverem "idades"
muit
o diferentes. Para uma boa compra, muita pesquisa e paciência.

Tais regras não valem atualmente. Pode parecer sedutor um apartamento na
planta no litoral sul de São Paulo vendido pelo mesmo preço de outro já
pronto no mesmo empreendimento, em outra torre, com melhor localização. Mas
o valor é parcelado, terá incidência de juros após a entrega das chaves. Tão
estranho quanto isso é o fato de esses imóveis serem vendidos pelo mesmo
preço de uma cobertura vizinha, pronta há três anos, mas com o dobro da área
útil.

E por que pagar 50% a mais pelo metro quadrado por uma diferença de apenas
três anos entre os imóveis, já que as demais condições (localização,
infraestrutura, etc.) são as mesmas? A justificativa do corretor é a grande
alta no preço dos terrenos nos últimos três anos. Ah, bom, então está
explicado! Imóveis têm sido vendidos no prazo de uma semana - o prazo normal
era de meses e até anos em épocas anteriores. Quebras de lógica assim já
ocorreram no boom dos negócios da internet, no final dos anos 1990, e no
boom dos flats em São Paulo, no início dos anos 2000. Ambas viraram bolhas
que estouraram. Recente reportagem na TV mostrou um casal que foi passear
num shopping, entrou no estande de uma construtora e saiu com apartamento
novo. Compra de apartamento por impulso?

Essa é nova. Os aluguéis reforçam a suspeita. Em tese, a locação de um
imóvel que duplicou de preço deveria também dobrar. Mas a renda do inquilino
não duplicou no mesmo período. Se esses aumentos generalizados forem
absorvidos pelo mercado, causarão pressão inflacionária generalizada pelo
País. Imóveis residenciais para todas as faixas de renda e comerciais de
todos os tamanhos sofrem alta. Pesquisa da Cushman & Wakefield aponta, por
exemplo, que o preço em reais de locação do metro quadrado comercial de alto
padrão, no Rio de Janeiro, subiu 60% entre o terceiro trimestre de 2009 e o
terceiro trimestre de 2010. Essa pressão inflacionária, se somada a outras
possíveis, como o aumento da taxa de câmbio, pode desencadear inflação, já
que um quinto dos bens consumidos hoje no Brasil provém do exterior. Mais
inflação significa aumento da correção e do valor das parcelas de
financiamentos superior ao que muita gente pode pagar. Começaria uma onda de
inadimplência.

Resultado: algo semelhante à crise do subprime americano. E lá a taxa de
juros do crédito imobiliário é de 5%, ante os 12% daqui. Se os aumentos de
aluguel não forem absorvidos pelo mercado, o investimento em imóveis
deixaria de ser interessante, pois o valor da locação cairia muito em termos
porcentuais em relação ao valor do imóvel. Investidores teriam de vender
"estoques" e buscar algo mais rentável, desencadeando uma onda de vendas,
contribuindo para estourar a bolha. O brasileiro, em geral, calcula se a
parcela cabe no salário, esquece taxas de juros, manutenção, impostos e
fator de correção monetária escolhido. Também nunca teve tanta
disponibilidade de crédito, e aproveita - para imóvel, carro,
eletrodomésticos, computador, etc. Recente Relatório de Inflação do Banco
Central informa que as dívidas "comem" 23,8% da renda dos brasileiros, ante
17,02% dos americanos.

E se a inflação subir? E se a China parar de crescer tanto? E se todo esse
dinheiro estrangeiro que inunda o Brasil deixar o País em busca de outras
praias, como será o dia seguinte? Em tempo: há uns dois anos não víamos
tantos anúncios de imóveis novos em jornais com comparativos de preços por
metro quadrado. Será um sinal de mudança no rumo dos ventos? Agora é
acompanhar a escolha de toda a equipe de Dilma, a inflação, a entrada de
recursos no País, o desemprego e o mercado imobiliário em si. Sinceramente,
espero estar errado. Mas não vou investir no mercado imobiliário até 2012.

Fonte: Estadão
Cidade do Rio recebe grau de investimento

30/11/2010

O Rio de Janeiro recebeu da agência de classificação de risco Moody's o grau
de investimento. Um comunicado divulgado segunda-feira, anunciou a elevação
do Investment Grade da cidade e, na prática, sinalizou aos investidores que
os investimentos feitos na cidade estão mais atrativos e menos arriscados.

De acordo com a Moody's, a classificação de crédito em escala global do Rio
saltou dois pontos, mudando de "Ba2" - nota recebida em fevereiro de 2008,
que colocava a cidade em grau especulativo - para "Baa3". Em escala
nacional, o rating saltou de "Aa3.br" para "Aa1.br". Além disso, a agência
deu perspectiva positiva para o Rio, mostrando que há chances da nota ser
ainda maior na próxima avaliação.

Os motivos que levaram à elevação da nota foram um "um forte histórico de
desempenho financeiro, solidificado pela resistência demonstrada pela cidade
na crise econômica em 2009". Segundo a nota divulgada pela Moody's,
contaram, ainda, uma gestão fiscal prudente e transparente que inclui
melhoria nos controles da administração fiscal e de despesas. Ainda segundo
a agência, o bom desempenho da economia do município tem sido sustentado
pela previsão de investimentos vindos da União e do Governo do estado. Por
fim, a justificativa inclui a redução do peso da dívida do município,
obtida, segundo a secretaria municipal de Fazenda, graças a obtenção de um
empréstimo de junto ao Banco Mundial.

A Moody's lembra, contudo, que há riscos na rigidez do orçamento da cidade,
nas pressões para atender às demandas por serviços sociais, e por
investimentos na infra-estrutura de transportes para atender as Olimpíadas
de 2016.

*Rio e BH: únicas cidades com o grau de investimento *

Para a secretária municipal de fazenda, Eduarda LaRoque, o Investment Grade
é o resultado de um trabalho exaustivo de todos que trabalham para um Rio
melhor. Segundo ela, os elogios à consistência no modelo de arrecadação, a
qualidade de gestão da nova administração e a sintonia entre as três esferas
de poder fizeram toda diferença para que a agência elevasse a avaliação da
cidade:

- Em pouco tempo conseguimos sanear as finanças do Rio e conseguimos subir
estas duas posições. O rating é uma informação muito útil. Sinaliza que o
Rio está pronto para ser um dos melhores locais para se investir do país -
comemorou Eduarda.

Além do Rio, também tiveram a classificação de crédito revista ontem a
cidade de Belo Horizonte, e os estados de São Paulo e Minas Gerais. A
capital mineira e o estado de São Paulo também receberam a classificação
"Baa3", mas com perspectiva estável para a próxima avaliação. Com isso, Rio
e BH se tornaram os únicos municípios brasileiros com grau de investimento.
Já o estado de Minas recebeu a classificação "Ba1", com perspectiva estável.

A Moody's deu Investment Grade para o Brasil em 2009, após a agências
Standard&Poor's e Fitch que anunciaram, em 2008, o grau de investimento para
o país. O Estado do Rio obteve o grau de investimento pela Standard & Poor's
em março deste ano.

Fonte: O Globo
Violência afetou mercado imobiliário

O Globo, Negócios & cia, 30/nov

*Consultas à rede do Secovi Rio caíram à metade este mês. Entidade culpa
ataques*

Os episódios de violência na segunda quinzena de novembro na cidade fizeram
despencar a procura na Rede Rio de Imóveis, portal do Secovi Rio com ofertas
de aluguel e venda. Em novembro, foram 9.802 consultas, resultado
equivalente à metade dos 19.078 registrados em outubro. A Zona Norte, que
engloba o Complexo do Alemão e onde houve grande número de carros e ônibus
incendiados, foi a área que mais sofreu. A demanda caiu em dois terços: de
8.209 para 2.889 consultas de um mês para o outro. Leonardo Schneider,
diretor da Rede Rio e vice-presidente do Secovi Rio, não tem dúvidas de que
a queda está relacionado aos ataques:

"Os resultados nunca foram tão baixos. A pesquisa começou em junho e a
demanda média sempre esteve em torno dos 17 mil". Em compensação, a notícia
de instalação de UPP no Alemão deve valorizar os imóveis na região da Penha,
nos próximos meses, prevê o executivo. Em algumas ruas da Tijuca, imóveis
dobraram de preço após as unidades pacificadoras nas favelas.
No Rio, maior aumento é registrado na Barra

O Globo, Cássia Almeida, Dandara Tinoco e Juliana Castro, 30/Nov

*População teve alta de 70% outros bairros da Zona Oeste, como Jacarepaguá,
registraram crescimento expressivo*

A Barra da Tijuca foi o bairro que mais cresceu na cidade do Rio nos últimos
dez anos, de acordo com o Censo 2010. A população nessa área passou de
aproximadamente 174 mil para 300 mil, um aumento de 70%. Em seguida, vêm a
Rocinha, com alta de 23%, Jacarepaguá (22%) e Santa Cruz (18%).

No Rio de Janeiro, as populações das zonas Sul e Norte permanecem estáveis.
O crescimento aconteceu na Zona Oeste. O Rio historicamente tem a menor taxa
de fecundidade do país, o que diminui o crescimento da população. Houve
pequenas quedas nas populações de Santa Teresa, Madureira, Lagoa, Paquetá e
Cidade de Deus, mas houve uma redução no território, o que explica essa
queda - afirmou Romualdo Rezende, chefe da unidade estadual do IBGE no Rio.

"As pessoas se movem em busca de renda e emprego"

Para o economista Sérgio Besserman Vianna, que já foi presidente do IBGE e
também do Instituto Pereira Passos (IPP), os números confirmam uma tendência
de distribuição da população na cidade já observada em estudos demográficos
anteriores:

As pessoas se movem em busca de renda e emprego. A oferta foi para a Barra,
para Jacarepaguá e para outros bairros da Zona Oeste. Já a Rocinha é muito
atrativa porque está entre a Zona Oeste e a Zona Sul. Se houvesse oferta de
transporte bom para levar os trabalhadores para esses bairros, a pressão
seria menor, principalmente das comunidades. O término de obras como a da
Transcarioca (corredor expresso para ônibus que ligará a Barra à Ilha do
Governador) também minimizaria esse crescimento.

Besserman destaca que o crescimento da Rocinha foi provavelmente vertical,
com o aumento de prédios. Mesmo antes da divulgação oficial dos dados, a
população da favela foi alvo de polêmica. A vereadora Andréa Gouvêa Vieira
defende a recontagem do Censo na favela, como noticiou a coluna de Ancelmo
Gois no GLOBO de ontem. Segundo o IBGE, são 68 mil moradores no local. No
entanto, no ano passado, segundo dados do PAC, eram 87.455 habitantes. De
acordo, com o presidente do IBGE, Eduardo Pereira Nunes, o principal motivo
da diferença é provavelmente a área considerada como pertencente à
comunidade em cada um dos estudos. As outras duas maiores favelas do Rio
são, segundo o IBGE, o Complexo da Maré, com 130 mil habitantes, e o
Complexo do Alemão, com 69 mil.

No estado do Rio, o Censo contabilizou 15.993.583 pessoas um aumento de
11,3% em relação a 2000. Rio das Ostras, cuja alta foi de 190,39%, foi a
segunda cidade em crescimento em todo o país, ficando atrás apenas de
Balbinos (SP), com 199,47%. O município foi o que mais cresceu no estado do
Rio, seguido de Maricá (66,18%), Casimiro de Abreu (59,68%) e Macaé
(56,08%).

- Por ser vizinha de Macaé, Rio das Ostras acaba colhendo frutos do polo
petrolífero. Parte da população opta por residir lá e trabalhar em Macaé. -
explicou o presidente do IBGE.

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